Redelijk handelend makelaar dient waarschuwing te geven indien hij zich op het punt van BTW onvoldoende deskundig acht

Belanghebbende is jarenlang werkzaam geweest als vrachtwagenchauffeur en is sinds medio 2003 werkzaam als ZZP-er in zijn eigen timmerbedrijf. Ten behoeve van zijn onderneming heeft met inschakeling van een makelaar een bedrijfspand gekocht. Er was sprake van een zogenoemde BTW belaste levering.

Ruim een jaar later heeft belanghebbende diezelfde makelaar opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van het pand. Belanghebbende bood blijkens de verkoopbrochure van de makelaar het pand aan voor een bedrag exclusief BTW.

De schriftelijke koopovereenkomst werd opgesteld door de makelaar en is door zowel belanghebbende als koper zonder enige vraag of opmerking over BTW ondertekend. Kort voor de geplande overdracht wees de notaris erop, dat het pand was gekocht met btw, zodat het ook verkocht moest worden met btw. Belanghebbende wilde de btw doorberekenen aan koper, echter deze weigerde de btw voor zijn rekening te nemen. Uiteindelijk heeft de levering plaatsgevonden na een door de koper aangespannen kort geding zonder btw.

Belanghebbende heeft de makelaar aansprakelijk gesteld voor alle schade, waaronder de btw over de koopprijs van het pand. In geschil is de vraag of de makelaar jegens belanghebbende tekort is geschoten, nu hij belanghebbende niet heeft gewaarschuwd voor de fiscale gevolgen van de al dan niet BTW-belaste verkoop.

Het hof oordeelt dat de makelaar niet is opgetreden als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar. Een makelaar die ook voor ondernemers optreedt, dient bekend te zijn met het feit dat de (ver)koop van een bedrijfspand al dan niet BTW-belast kan plaatsvinden, aldus het hof. Dat een makelaar geen fiscaal specialist is, maakt dat niet anders. De makelaar wist ook dat het BTW-aspect bij de onderhavige verkoop een rol speelde, gelet op het feit dat in de advertentie het pand werd aangeboden exclusief BTW en hij zelf heeft aangevoerd, dat de BTW een onderhandelingspunt was. Als de makelaar desondanks zichzelf niet deskundig genoeg achtte om belastingplichtige (toereikend) ter zake van het BTW-aspect te adviseren, had hij dit aan belastingplichtige moeten mededelen. Belastingplichtige had dan kunnen beslissen om indien gewenst een bij een wel ter zake kundige adviseur nader advies in te winnen. Ook in het geval belanghebbende rechtstreeks met de koper zou hebben onderhandeld, had de makelaar moeten verifiëren of partijen hadden stilgestaan bij het BTW-aspect, omdat hij wist dat deze kwestie tijdens de prijsonderhandelingen een rol had moeten spelen. Nu de makelaar jegens belanghebbende is tekortgeschoten, is de makelaar aansprakelijk voor de door belanghebbende als gevolg van de tekortkoming geleden schade.

Gerechtshof Den Haag, 20 januari 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:20

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:20